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某某公司与黄某某等房屋租赁合同纠纷案

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某某公司与黄某某等房屋租赁合同纠纷案

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文章导读:市思明区某某二里22号403室的产权在其伉俪关系存续挂号在黄某某名下。2005年6月1日,黄某某,陈丽琴与合邦公司签署一份《合同》,约定将前
关键词: 房屋租赁

  市思明区某某二里22号403室的产权在其伉俪关系存续挂号在黄某某名下。

    

2005年6月1日,黄某某,陈丽琴与合邦公司签署一份《合同》, 约定将前述衡宇出租给合邦公司,租赁限期自2005年6月l日至2015年6月1日,租金总额为5万元,由合邦公司在2005年6月1日一次性付出给黄某某,陈丽琴,出租方应于收到租金后当即将衡宇交付给合邦公司,若不能准期将房产交付给合邦公司,需每月按租金总额5万元的4.7%付出违约金给合邦公司。

    

合同签署当日,黄某某,陈丽琴收取了合邦公司5万元的租金。

    

2006年3月,黄某某将前述衡宇卖给洪频,至今未将前述衡宇交付给合邦公司。

    

2006年6月27日,合邦公司诉至法院,请求判令黄某某,陈丽琴,洪频腾空厦门市某某二里22号403室衡宇,并将衡宇交给合邦公司使用;黄某某,陈丽琴付出过期交付衡宇的违约金,暂计至告状日30000元。

    

厦门市思明区法院经审理认为,合邦公司与黄某某,陈丽琴之间签署的衡宇租赁合同正当有用,虽然讼争房在租赁限期内因被告之间的生意而产生全部权变更,但依法该事实不影响租赁合同的效力。

    

讯断黄某某,陈丽琴,洪频应于讯断生效之日起十五日内将厦门市某某二里22号403室衡宇腾空交给合邦公司使用。

    

宣判后,洪频不平一审讯决,向厦门市中级法院提起上诉。

    

  二审法院认为, 我国合同法第229条确立了"生意不破租赁"的原则,其拟定目的是为了保障承租人对租赁物使用收益历程的宁静与不变。

    

但"生意不破租赁"原则的合用须具备三个前提:其一,原衡宇租赁合同仍旧有用;其二,租赁物已交付于承租人;其三,出租人将租赁物全部权让与。

    

出格是租赁权的取得以租赁物的交付为须要,租赁标的物之交付举动客观上发生了租赁权的公示效果,在租赁物交付从前尚未发生租赁物权之法令属性,承租人在租赁合同中惟独一般债权人之法令职位,不能反抗租赁标的物受让者即全部权人。

    

而本案中,合邦公司于2005年6月1日与黄某某,陈丽琴签署租赁合同并一次性付出租金,可是今后直至2006年6月27日合邦公司提告状讼时,黄某某,陈丽琴仍未将讼争衡宇交付给合邦公司租赁使用,时代亦产生黄某某,陈丽琴将讼争衡宇转让洪频,洪频已善意取得讼争衡宇全部权并装修入住之事实,故合邦公司在租赁合同签署一年后才告状要求洪频将衡宇腾空交付其转租收益缺乏法令依据,本院不予支撑。

    

至于合邦公司要求黄某某,陈丽琴负担交付不能的违约责任,可另案提告状讼予以解决。

    

讯断打消厦门市思明区法院一审讯决,驳回合邦公司的诉讼请求。

    

  租赁合同自古存在,古今中外的各国民商事法令均有规定。

    

租赁早期,曾有"生意击破租赁"之说,但该制度倒霉于对物的使用收益,不能充实施展物的效用,对租赁物的原全部人束缚也不敷。

    

因此很多国度渐渐从"生意破租赁"成长到"生意不破租赁"。

    

合同法第229条规定了"生意不破租赁"之原则,但该条款极大强化了租赁权的效力,导致过分掩护承租人而有害生意业务宁静。

    

在审讯实践中对该规定理解存在差别概念,并导致差别的讯断成果。

    

  就本案而言,本案租赁物在租赁时代产生全部权变更,其外貌情势切合合同法第229条规定之景象,一审法院亦据此认定租赁合同有用,进而判令出卖人及买受人该当腾空租赁物交付承租人使用。

    

但细推本案案情,存在诸多不合情理之情节,好比租金畸低,租期过长且10年租金在签署合同当日即一次性付出,租赁物至今未交付承租人等,不解除出卖人与承租人恶意串通,损害买受人正当权益的可能。

    

故对合同法第229条条款不能僵硬理解,"生意不破租赁"原则的合用应受到响应前提的限定。

    

"生意不破租赁"原则的合用须具备三个前提:其一,原衡宇租赁合同仍旧有用;其二,租赁物已交付于承租人;其三,出租人将租赁物全部权让与第三人。

    

出格是租赁物必需以交付承租人使用作为租赁发生物权性子之法令后果的公示情势,惟独云云,承租人才干据此反抗租赁物新的全部人,行使其合同权力。

    

有关国度和地域的相干法令规定及法学界也是持这一概念。

    

本案承租人在签署租赁合同后较长时间内从未体贴租赁物的现实状态,相反买受人在房产交付后即改名过户,亦善意合理使用,而且装修入祝因此应该掩护新全部权人之正当权益,以免呈现买受人在不知情的景象下被迫接管不公平,不合理的租赁合同场面,故据此驳回承租人之诉求。

    

以此原则处置惩罚此类纠纷,既有法理依据,亦兼顾到公平合理原则。

    

也会起到此后此类恶意诉讼日益削减直至杜绝,维护公序良俗,养成诚信风俗之社会效果。

    

  

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