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以股权方式转让建设工程项目风险与应对

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以股权方式转让建设工程项目风险与应对

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文章导读:以股权方式转让建设工程项目是建设工程转让两边首选的方式,笔者按照本身操作项目工程转让的执业经验,就股权方式转让建设工程项目中存在的风险举
关键词: 建设工程项目

  [论文择要]  以股权方式转让建设工程项目是建设工程转让两边首选的方式,笔者按照本身操作项目工程转让的执业经验,就股权方式转让建设工程项目中存在的风险举行阐明,并提出应对办法。

    

  [要害词] 股权 项目 转让 建设工程  建设工程项目转让,又称工程项目转让,在建工程转让,是指开辟商在开辟历程中,将开辟到必然法式的整个房地产项目转让给他人的举动。

    

这里的项目,是指已经具备开工前提或已经开工但尚未最先正式贩卖的建设工程。

    

今朝,在新增地盘有限和得到新的房地产项目难度增长前提下,投资者最先存眷那些“被套牢”的批租地块和因各类缘故原由停工的在建工程。

    

项目工程转让首要有两种情势,建设工程项目直接转让和房地产开辟公司股权转让,另外,有概念认为,衡宇包销合同和项目承包谋划合同也属于变相的项目转让举动因为举行直接的项目转让面对庞大的转让手续和严酷的法例限定,收购房地产项目公司股权来实现房地产转让渐渐成为转让中常用的手段。

    

投资者之以是越来越多地选择房地产项目方式来举行地盘使用权或房地产项目或在建工程转让,也正是看中了房地产项目公司收购相对于在建工程直接转让具有手续相对简朴的特点。

    

在此,笔者对以公司股权转让情势下建没工程项目转让的一些问题举行阐明切磋,与列位同仁交流。

    

  以股权方式转让项目工程是指通过收购房地产项目公司的股权,以公司股权转让重组方式实现房地产项目转让。

    

根据业界比力一致的熟悉,详细操作有两种模式: 收购与吞并,个中以收购最为常见。

    

从笔者今朝打仗与处置惩罚的案例而言,相对于直接举行项目工程转让或其他转让方式而言,以股权方式转让顶目工程有其上风,亦有不足。

    

  1,以股权方式转让项目工程的上风:   一是手续简朴房地产项目公司收购只要签署股权转让协议并按照公司法例定管理股权转让的变动挂号手续(外商投资企业还应管理股权转让的审批手续)即可节制,办理整个项目,而地盘使用权或项目或在建工程的转让却涉及到地盘使用权的过户及建设手续的改名等手续,不仅合同内容庞大,并且手续庞大;  二是用度节流。

    

建设工程项目转让与房地产项目公司收购比拟,前者需多交相称于成交金额3%的契税,及大笔的地盘增值税,除此之外另有一笔生意业务手续费,显然通过收购房地产项目公司方式可以降低开辟成本;  三是开辟快捷。

    

因为项目公司收购一旦办好股权转让手续,投资者即可顿时投入资金举行后续开辟建设,对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言,可以以原项目公司的名义继承运作,而无需再另行建立房地产公司。

    

  2,以股权方式转让项目工程的不足  一是收购方负担的风险因素增长。

    

收购方除思量房地产项目自己的建设风险外,还需思量方针公司的对外担保,债务,未付出金钱,合同违约等潜在风险。

    

  二是前期会谈观察时间比力长。

    

批租地块或在建工程凡是停建缘故原由庞大,项目权力人存在多个征象,因为贸易奥秘的关系,外部职员很难相识项目公司的对外担保,合同违约或有欠债等谋划,财政或税务环境,信息差池称增长了相互相同和会谈的难度。

    

  三是如是国有股权的转让,股权的正当性和主体资格的认定涉及到国有资产办理办公室,产权生意业务所等机构或部分的监视和办理,以是生意业务时间可能会变长。

    

假如受让方是外资企业,又受到外资投资房地产项目的严酷限定。

    

  四是转让合同的技能处置惩罚。

    

凡是股东对项目公司的总投资大于。

    

为了审批的便利,需要把转让代价设计为由股权代价(实收本钱)和债权(股东新增投资视作股东贷款)构成。

    

假如仅从避税角度思量的话,合同的设计是比力有技巧的,在此未便睁开。

    

  股权转让方式转让项目存在的风险阐明  股权转让情势下的房地产转让,受让方必需别离思量房地产项目风险和公司股权风险。

    

笔者曾管理静安区一宗在建工程转让,个中的法令问题相称庞大,每一个问题都涉及到风险,这些风险包括原业主已将部门楼层抵押给银行,部门楼层预售给外商,部门楼层作为注册本钱设立了大旅店,还拖欠施工单元巨额工程款,同时该大楼除大部门楼层属商品房性子外,尚有小部门楼层长短商品房性子,法令关系错综庞大。

    

以股权转让方式转让项目工程,最要害的不是项目自己风险,而是受让公司受让项目后,其对方针公司从前的全部债务均负清偿的义务,即,后引起的谋划主体变动所发生的方针公司对外债务和义务的转移。

    

按照笔者的执业实践,在整个转让运作历程中,风险首要有:   1,方针公司的或有欠债,包括未披露的对外担保,潜在的合同违约,潜在的未付出金钱等。

    

受让方收购股权后,必需负担方针公司的债务责任。

    

纵然转让协议明确规定受让方对方针企业的债务不负担责任,可是这种协议条款不能反抗善意的第三人,收购方只能在对外负担了债务责任后再对本来的股东举行追偿。

    

但这时本来股东的偿债能力已经没有包管了。

    

以是,股权收购方容易陷入债务的泥潭。

    

  2,被收购股权的正当性和有用性,包括股权主体(出让方和受让方)和股权转让的正当性。

    

股权收购必需思量我王法律的详细规定。

    

比方我国《公司法》规定,有限责任贸易公司的股东必需在五十人以下,假如股权收购后股东人数不切合《公司法》的要求,可能会导致生意业务失败。

    

另外,收购中外合伙的项目公司股权中也必需遵守《中外合伙企业法》 ,假如涉及企业性子变动,则须外经委审批并改变企业胜质;假如外方股权被另一外方收购,也须经外经委审核投资主体变动事宜。

    

  3,对出让股权性子简直定,如是国有股权出让,则必需按法定法式举行生意业务,不然转让合同视为无效。

    

收购国有股权须经国有资产办理办公室审批管理产权界定,挂号,并在产权生意业务所内挂牌,才干签署产权转让合同,由产权生意业务中间出具产权交割单后,才干正式管理股权和工商变动挂号手续。

    

  4,收购项目公司股权后,收购方须实时到工商企业挂号构造管理挂号,中外合伙企业还须经外经委审批,确认投资主体产生改变,不然股权收购合同不能生效。

    

  5,使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押,也有可能被原股东的债权人查封。

    

因此,受让方必需审核房地产产权证内是否标注有他项权力的挂号。

    

  6,房地产项目规划,建设的正当性,包括方案对周边住民的日照影响,园地是否有利组织施工,地下前提,用地性子,地盘使用年限,本来的设计布局等因素。

    

项目的审批手续是否完整,审批手续是否有违法之处,这都涉及到项目自己的正当性。

    

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